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Une simulation qui montre pourquoi le régime réel attire autant d’investisseurs

En retenant une durée de 25 ans pour avoir un ordre de grandeur lisible, la mensualité ressort autour de 1’347 € / mois, hors assurance et frais annexes.

Avec un loyer cible autour de 1’300 € / mois, l’effort d’épargne mensuel reste donc très faible avant même d’intégrer la lecture fiscale.

Là où le LMNP devient intéressant, c’est qu’au régime réel, les charges et surtout l’amortissement comptable viennent souvent réduire fortement le résultat imposable en France.

Un montage attractif en France, avec une lecture à conserver aussi côté Suisse

• En France, l’objectif recherché est souvent de neutraliser au maximum la charge fiscale sur les loyers grâce au régime réel LMNP, aux charges déductibles et à l’amortissement.
• Sur ce type de dossier, on cherche donc en pratique à avoir un impôt français très faible, voire quasi nul pendant plusieurs années si le montage est bien calibré.
• En Suisse, le bien et le revenu immobilier restent à déclarer, mais les intérêts de dette et certaines charges immobilières peuvent venir atténuer l’effet fiscal global.
• L’idée n’est donc pas seulement de “payer moins en France”, mais aussi de limiter autant que possible l’impact sur votre taux d’imposition en Suisse.
• Le bon montage consiste à faire travailler ensemble le financement, la fiscalité française et la lecture suisse de votre patrimoine.

Cette simulation sert de première lecture patrimoniale. Le calibrage fiscal final doit être validé avec vos revenus, votre canton de résidence, vos intérêts réellement payés, vos charges et les données réelles du bien mis en location.